Ontwikkeling van het Ambyerveld

Uit Amiepedia
Naar navigatie springen Naar zoeken springen
Kaartje Ambyerveld; klik er op voor leesbaarheid van de straatnamen

Het zal de wandelaar, fietser of zelfs automobilist niet zijn ontgaan dat aan de noordzijde van Amby een nieuwe woonwijk is ontstaan: het Ambyerveld. De laatste bouwwerkzaamheden zijn voor het oog erg opvallend: diepe kuilen en bergen opgehoogde aarde, vrijgekomen bij het uitgraven van diepe kelders, markeren in november 2021 en nog behoorlijke tijd daarna de laatste bouwkavels. De grote hoeveelheid donkerbruine grond contrasteert flink met de witte huizen en de vers aangelegde tuinen een eindje zuidwaarts. Menig wandelaar staat er vragend bij te kijken.


Onderstaand verhaal geeft de ontwikkeling weer van de planning van het bouwproject “Ambyerveld”.





Grondwerkzaamheden aan het Oppidum, 2021
Grondwerkzaamheden aan de Kelten, 2021
Overzicht uitgraven kelders aan de noordzijde van Kelten, 2021


Ligging

De recentste bouwuitbreiding van Amby is te vinden in het meest noordoostelijke deel onder de naam Ambyerveld. In de driehoek Hagenstraat(zuidzijde) /Ambyerstraat-Noord (westzijde)/ Molenweg (oostzijde) wordt in de vrije sector gebouwd.

Het plan

In 2001 is door de gemeente Maastricht het stedenbouwkundig plan opgesteld voor Ambyerveld. Een uitgebreide beschrijving hiervan is te vinden door te klikken op de link naar het bestemmingsplan uit 2002:http://mirror.openstreetmap.nl/woonplaatsbesluiten/Maastricht/geoweb.maastricht.nl/mijnmaastricht/bestplan/Terraspark_1/docs/Toelichting.htm.

Het gebied bestond vroeger vrijwel volledig uit landbouwgrond, waarbij moet worden opgemerkt dat archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat de bewoning eeuwen ver terug gaat. Zie ook het artikel Archeologische vondsten in Amby III: Urnenveld in het Ambyerveld elders op Amiepedia. De straten in deze buurt ontlenen hun naam aan de in deze omgeving gevonden muntschat .

Ooit bestond het plan om de A2 niet te ondertunnelen, maar langs de oostelijke stadsgrens te laten lopen. Zou dat plan uitgevoerd zijn, dan was Ambyerveld nooit tot stand gekomen, aangezien de A2 dan midden door het te bebouwen terrein had gelopen. Zie hiervoor het artikel Oosttracé A2 elders op Amiepedia.

Firma Crijns

De firma Crijns (later: Zuidnet Sloop- en Grondverzetmij. BV), vroeger gelegen aan de Molenweg, heeft op de kadastrale percelen 216 en deels 214 en 1800 activiteiten ontplooid, waaronder werkzaamheden in het kader van sloop- en grondverzet, houtbewerking en opslag van sloopmaterialen. De voornoemde percelen van de firma Crijns zijn momenteel (2021) nog niet bebouwd. Één van de twee zogenaamde supervilla’s óf appartementsgebouwen (zie het onderdeel “Bouwtypes, voorwaarden” verderop in dit artikel) zou hierop geplaatst worden.

Ontwikkeling en bestemmingsplan; de verkoop liep niet storm

De gemeente heeft het gebied samen met BPD (voormalige Bouwfonds Ontwikkeling en voorheen Nouville Ontwikkeling) ontwikkeld. Het gebied biedt ruimte aan 35 bouwkavels, 22 consumentgerichte vrije sectorwoningen (ontwikkeling door BPD) en twee blokken voor woningen in het topsegment (aldus de gemeente in haar eigen communicatie). De grondexploitatie is op 24 januari 2012 door de raad vastgesteld. Op 3 juli 2012 heeft het college de exploitatieovereenkomst tussen de gemeente en BPD vastgesteld. Op 10 augustus 2012 lag er een door beide partijen getekende overeenkomst, waarmee het wettelijk kostenverhaal in het kader van de grondexploitatiewet met betrekking tot de bestemmingsplanwijziging verzekerd werd (m.a.w.: er werden afspraken gemaakt over de planning, het type woningen en wie voor wat zou betalen - red.).

Op 18 september 2012 heeft de raad het nieuwe bestemmingsplan Ambyerveld vastgesteld. De verkoop van de eerste 27 kavels is in het najaar van 2013 van start gegaan conform het gemeentelijk verkoopbeleid (gemeentelijke lotingsprocedure en verkoopvoorwaarden). Ondanks de ruime belangstelling waren bij de loting in april 2014 slechts vijf aanmeldingen, waarvan geen heeft geleid tot definitieve verkoop. De combinatie van lotingprocedure en de gehanteerde verkoopwaarden hebben wellicht geleid tot teveel (financiële) onzekerheid bij potentiële kopers. Derhalve is in het College van 16 december 2015 een pakket van maatregelen vastgesteld om de verkoop vlot te trekken. Deze maatregelen hielden in dat er van de lotingsprocedure werd afgezien (de verkoop kon aldus “een op een” plaatsvinden), de verkoopvoorwaarden werden gewijzigd (o.a. de akte,waarmee de betaling van de koopsom, kon passeren ná verlening van de omgevingsvergunning in plaats van gelijk ná ondertekening van de koopovereenkomst),alsmede werd aan snelle kopers een tijdelijke korting verleend van 10% van de kavelprijs (tot in eerste instantie 1 april 2016). Tenslotte werd het plan opnieuw onder de aandacht gebracht middels het lanceren van een ontwerpwedstrijd.

Ontwerpwedstrijd

De ontwerpwedstrijd heeft geleid tot een Inspiratieboek Ambyerveld met daarin de meest inspirerende ontwerpen om potentiële kopers een beeld te geven van wat er mogelijk is. Tevens is een externe makelaar ingeschakeld voor de verkoopactiviteiten en verdere promotie van het project. In 2016 is de periode waarin 10% korting verkregen kan worden op de kavelprijs van € 275 per m2, verlengd tot 1 april 2017. Er zijn in dat jaar twee kavels geleverd. Resultaten van de ontwerpwedstrijd werden gepubliceerd in een nieuws-update, genaamd “Mooi Ambyerveld”. Hierin was op 19 oktober 2021te lezen dat alle villa’s in Ambyerveld waren verkocht: “Deze week ondertekenden de laatste kopers de koop- en aannemingsovereenkomst van hun nieuwe woning in “Amberveld”. Hiermee zijn alle woningen verkocht.”

Voorbeeld uit de folder van een mogelijk huisontwerp
Voorbeeld uit de folder van de inrichting van een mogelijke woonkamer

Verder was in deze folder te lezen:

“Neem een kijkje in Ambyerveld. Dat Ambyerveld een prachtige nieuwbouwwijk is, staat voorop. Met de succesvolle verkoop van de 12 luxe villa’s uit de laatste fase wordt deze wijk straks verder uitgebreid. Maar wist je dat er al een aantal fraaie woningen staan in Ambyerveld uit de eerdere fase? Kijk mee! Nog even wachten op de villa's.Aannemer BAS Bouw B.V. is inmiddels gestart met de bouw van de 12 luxe villa’s. Nog even geduld voor de nieuwe bewoners, maar straks zitten zij er ook -fijn bij in deze mooie buurt.” Onderstaande foto’s van reeds gebouwde woningen illustreerden deze folder met de nieuws-update:

Huizenrij aan de Hagenstraat
Huis aan de Hagenstraat
Twee huizen aan de Hagenstraat
Huizen aan de Regenboogschotel
Straatbeeld van de Regenboogschotel








Verkoop kavels vanaf 2016

De kavels die in 2016 zijn geleverd zijn in de loop van 2017 bebouwd. In februari 2017 is het besluit genomen om de kortingsactie nog eenmalig te verlengen tot 1 april 2018. In 2017 zijn vier kavels geleverd, negen kavels in optie genomen en voor drie kavels koopovereenkomsten gesloten. Voor wat betreft de ontwikkeling door BPD is in de loop van 2017 gestart met de verkoop van tien woningen. Volgens de informatie op hun website waren er op dat moment vijf woningen verkocht en vier woningen in optie genomen. Voor de ontwikkeling van de twaalf woningen aan de noordzijde werd een bouwteam geformeerd om deze verder uit te werken. De ambitie was om deze woningen in het topsegment weg te zetten. Zodra de woningen akkoord zouden zijn bevonden door de welstand zou de voorverkoop worden gestart. Verwacht werd dat dit rond de zomervakantie 2018 zou zijn, maar dat is uiteindelijk 2021 geworden. Eind 2020 waren er nog maar acht kavels in optie, waren voor zes kavels een overeenkomst gesloten en waren alle andere kavels geleverd. In 2020 hebben drie leveringen plaatsgevonden. Levering vond plaats uiterlijk binnen zes weken na verkrijging van een bruikbare omgevingsvergunning. Er vinden verdeeld over 2021 en 2022 nog 14 leveringen plaats.

Gekte op de krappe woningmarkt

Hoewel in 2021 nauwelijks voorstelbaar, met het oog op een enorm tekort op de woningmarkt en in combinatie met een historisch lage rentestand met bijbehorende prijsopdrijvend effect, heeft het een hele tijd geduurd voordat de verkoop en bebouwing van percelen in Ambyerveld daadwerkelijk tot stand is gekomen. De “gekte” die hieruit is voortgevloeid is zichtbaar in de prijszetting van de middels projectontwikkeling door BPD aangeboden woningen. Oorspronkelijk aangekondigd met een vanafprijs van € 900.000 vrij op naam, zijn deze uiteindelijk met een vanafprijs van 1,2 miljoen euro - binnen een klein jaar- allemaal verkocht! De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat de krapte van personeel en bouwmaterialen vermoedelijk ook ten grondslag zal hebben gelegen aan de hogere verkoopprijs, alsmedede toegenomen vraag naar een dergelijke type woningen in Maastricht. In het bestemmingsplan uit 2012 zijn specifieke eisen gesteld aan de te bouwen woningen.

Dit is gedetailleerd te lezen via https://www.planviewer.nl/imro/files/NL.IMRO.0935.bpAmbyerveld-vg01/t_NL.IMRO.0935.bpAmbyerveld-vg01.pdf)

Hierin waren behoorlijk “ronkende” teksten opgenomen:

Voorhof Tiendschuur

De woningen aan de Hagenstraat vormen het ‘gezicht’ van Ambyerveld in de richting van het overige deel van Amby en liggen tegenover de Tiendschuur. Vóór de woningen ligt een brede groenstrook die in oostelijke richting doorloopt n*aar het buitengebied en voldoende ruimte geeft aan de Tiendschuur. Zie hiervoor ook het artikel Hagenstraat. Van oud naar nieuw elders op Amiepedia. Voor de woningen aan de Hagenstraat gelden nagenoeg dezelfde regels als de woningen aan de dwarsstraten. De samenhang tussen de woningen is echter groter doordat de woningen in één rooilijn worden geplaatst. De drie woningen die aan de voorruimte van de Tiendschuur zijn gesitueerd vormen eveneens meer een eenheid dan de woningen in de dwarsstraten. Er worden twee praktijkwoningen gerealiseerd, die een dubbele oriëntatie hebben op zowel de dwarsstraat (Regenboogschotel) of de Hagenstraat en op de "Voorhof". De praktijkruimte zorgt ook voor privacy in de achtertuin. De goothoogte kan variëren van 3 tot 6 meter, de maximale nokhoogte mag maximaal 11 meter bedragen.


In de praktijk zien we dat vooralsnog geen sprake is van praktijkruimten, zoals oorspronkelijk in het plan is beschreven. Wat niet is kan nog komen, maar op basis van de gekozen bouw van de huidige woningen bestaat het vermoeden dat dit niet snel meer zal gebeuren. Het grasveld dat voor de Tiendschuur ligt, tussen Hagenstraat en Regenboogschotel, is niet zomaar een stukje gras: onder het veld ligt een retentievoorziening voor regenwater, een soort waterbuffer, waarbij gebruikt wordt gemaakt van infiltratiekratten. Met het oog op een toename van plotselinge en hevige regenval is het begrijpelijk dat er niet enkel gezorgd wordt voor een snelle afvoer van afval- en regenwater, maar ook dat dit geleidelijk aan gebeurt. Als zodanig moet men niet opkijken als er op een winterse dag damp uit de in het grasveld gelegen putten komt, of – meer in de zomer – minder aangename geuren vrijkomen.

De Slinger, inmiddels Kelten geheten

De negen woningen langs de Slinger vormen de eigenlijke bebouwingsrand van Ambyerveld langs de overgang van stad naar landelijk gebied. Vanwege de functie van bebouwingsrand zijn de bouwregels voor de woningen aan de Slinger strakker gereguleerd dan de woningen in de dwarsstraten. Zo dient de voorgevel aan de zijde van de Slinger te worden gepositioneerd en dient de nokrichting parallel aan de voorgevel te verlopen. De goothoogte aan de voorgevel dient overal 6 meter te bedragen; de nokhoogte bedraagt maximaal 11 meter. Hierdoor ontstaat een eenduidig beeld van een bebouwingsrand die de Slinger begeleidt. Bijgebouwen mogen alleen worden gerealiseerd aan het hoofdgebouw. De straat Kelten heeft momenteel (januari 2022) nog een verbinding met de Ambyerstraat-Noord, ten behoeve van bouwverkeer en mensen die niet op de hoogte (willen) zijn van de betekenis van het verbodsbord. Zodra de bouw is afgerond, zal deze verbinding gesloten worden.

Dwarsstraten: Regenboogschotel, Stater en Oppidum

In de dwarsstraten kunnen 31 woningen iets meer individueel worden gepresenteerd. Door de verspringende rooilijnen ontstaat hier geen doorlopende wand, maar een informeel bebouwingsbeeld. De woningen worden voorzien van een diepe voortuin zodat groen in de voortuinen mede het straatbeeld gaat bepalen. Voorgesteld wordt beplanting in de vorm van beukenhagen te gebruiken als erfafscheiding; deze versmallen het profiel, brengen rust in het straatbeeld en accentueren het groene karakter. De goothoogte van deze woningen kan variëren van 3 tot 6 meter; de maximale nokhoogte is bepaald op 11 meter. Een bijgebouw is alleen toegestaan in de vorm van een garage, die aan het hoofdgebouw dient te worden gerealiseerd.

Noord-zuidwoningen

Dit zijn de woningen die in het meest noordelijke deel van het plan beoogd werden. Oorspronkelijk was het de bedoeling dat ook dit deel middels “eigenbouw” gevuld zou worden. Gezien het feit dat de bouw gebonden is aan zeer specifieke eisen vanwege de geluidsdempende werking die deze woningen dienen te hebben ten opzichte van de rest van het plan en zelfs Amby - richting voorgevellijn 19° - liep de verkoop volstrekt niet storm. Aldus is besloten dat ontwikkelaar BPD ook de ontwikkeling van dit deel op zich nam, hetgeen zoals elders in dit artikel is beschreven wel succesvol bleek, gezien de snelle verkoop na in-de-markt-plaatsing.

Appartementsgebouwen/supervilla’s

De stadsrand is opgebouwd uit een aantal lagen. Er is, zoals aangegeven, sprake van bebouwing aan de Slinger met het gezicht naar het buitengebied. Vóór deze randbebouwing worden twee “landhuizen” gerealiseerd in de vorm van appartementengebouwen. Deze gebouwen met maximaal vijf respectievelijk zeven woningen (appartementen) hebben een nokhoogte van maximaal 11 meter,bij een goothoogte van 8 meter (voorgevel) of 9 meter (achtergevel). De gebouwen worden op een ruime maat (12 meter) van de weg gerealiseerd, zodat het landelijke karakter wordt benadrukt. De gebouwen liggen ruim in het groen. Bijgebouwen mogen alleen als onderdeel van de hoofdbouwmassa worden gebouwd. Aan de zuidoostzijde van het plangebied, direct ten zuiden van de twee genoemde appartementengebouwen, worden opgericht dan wel één vrijstaande woning worden gebouwd met toepassing van de uitwerkingsplicht. Deze uitwerkingsplicht kan worden benut zodra het gebied geen deel meer uitmaakt van het waterwingebied IJzeren Kuilen en/of de Waterleiding Maatschappij Limburg en WML instemt met bebouwing van deze gronden. In de uitwerkingsregels behorende bij deze locatie zijn de randvoorwaarden voor bebouwing vastgelegd. In de Meerjaren Prognose grond- en vastgoedexploitaties 2017 van de gemeente Maastricht wordt opgemerkt dat appartementen niet meer mogelijk zijn volgens de Woonprogrammering. Dit zou zijn omgezet naar twee kapitale woningen (aldus de gemeente), of een nader te bepalen aantal grondgebonden woningen.

Vervolgens blijkt uit de Meerjaren Prognose grond- en vastgoedexploitaties 2020 van de Gemeente Maastricht, dat in 2020 ten aanzien van de meest zuidelijkste gelegen kavel (tegenover Kelten 26-30) onderzoeken zijn opgestart zoals bodem- en flora-faunaonderzoek. Daarbij is aangegeven dat, indien blijkt dat de kosten voor mitigerende en/of compenserende maatregelen en asbestsanering (perceel Crijns) dusdanig hoog zijn dat de opbrengsten wegvallen, verkoop van deze kavel weinig zin heeft. Hoewel de kavels momenteel (eind 2021) op www.ambyerveld.nl als zijnde in verkoop worden aangemerkt, heeft de Gemeente in augustus 2021 laten weten dat er vooralsnog geen concrete plannen zijn ten aanzien van de beide percelen.

Kelders worden uitgegraven aan deKelten, 2021
Ook aan het Oppidum verschenen in 2021 flinke heuvels van de uitgegraven kelders
Zicht op het Tiendschuurpad (in een vroeger stadium "Hagenpad" genoemd), 2021
Achterzijde huizen aan de Regenboogschotel, 2021

Bewoners

In het dorp Amby leeft het beeld dat de bewoners van deze “villawijk” vooral van buitenaf komen en arts zijn van beroep. Dat is maar ten dele waar: meer dan de helft van de bewoners is binnen het dorp Amby zelf verhuisd, waarbij met name de Schovenlaan opvalt als eerdere woonplek (vier gezinnen).Het artsenberoep of daaraan gerelateerde werkzaamheden is overigens wel relatief vaak de baan van de bewoners. Positief gebracht is dat uiteraard wel prettig vanuit het oogpunt van eerste hulp. De belangrijkste redenen dat bewoners hebben gekozen voor het bouwen of kopen van een woning in Ambyerveld, is dat het één van de weinige plekken in de gemeente Maastricht is waar het überhaupt mogelijk is om vrijstaand te bouwen. Natuurlijk, in Maastricht (beperkt), maar zeker omringende plaatsen zijn er ook mogelijkheden. Maar veelal gaat het dan om een bestaande op te knappen woning, die links- of rechtsom niet op een prachtige plek aan de rand van het dorp Amby of de stad Maastricht ligt. Amby en zeker Ambyerveld is goed ontsloten door directe verbindingen met de autowegen richting Eindhoven of Aken, terwijl de binnenstad met fiets, bus of auto zeer goed te bereiken is. En dat met het dorp (goed voorzien van winkels) aan de ene kant gelegen en aan de andere kant de natuur in de vorm van de Ambyerheide. Dat er zo nu en dan een vliegtuig overkomt, neemt men op de koop toe. De stillere motoren van de vliegtuigen (zo ze er al zijn), in combinatie met hoogwaardige geluidsisolatie, maken dat zeker draaglijk. Beneden enkele impressies van woningen in aanbouw.

Straatbeeld van de Kelten
Gereed gekomen huis aan de Kelten, gelegen naast een nog vrije bouwkavel - eind 2021
Huis in aanbouw op de hoek van Stater en Kelten, 2021
Huizen in aanbouw aan de Stater, 2021
Huizen in een laatste bouwfase aan het Oppidum, 2021











Zie ook (gebruikte bronnen)